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日本の企業の資産に占める不動産の割合は依然高く、個別の資産を見ても、その額は桁違いに大きいのが普通です。
日本では、長い間不動産がインフレヘッジに最も効果的な資産であり、借金をしても保有することが当たり前という認識であったからに他なりません。
しかし、バブルの崩壊により、この点は見直しを余儀なくされ、それを契機として不動産を他の資産と比較したリスクが意識されるようになりました。
すなわち不動産は、本来売りたいときに希望する価格ですぐ売れないという流動性リスクと、価格が変動するリスクを抱える資産だということが、明確になりました。
特に会計制度の変更による減損会計の導入で、不動産が含み益どころか事業本体の損益の足を引っ張る場合が生じ、負の資産として意識することに拍車をかけました。
また、保有不動産を有効に活用していないことを理由にした敵対的買収の例も話題になっています。
さらに、物流のアウトソーシング化やIT技術の進歩による小規模化、通信ネットワークの伸展等に見られるように、ソフト化、ニーズの多様化等の社会変化で、従来の場所・空間概念が、大きく変わりつつあります。
日々変化する社会環境の中で、ある場所に固定し、安定を最大のメリットとする自己保有が、可変性・柔軟性を要求される経営にとって、むしろ足かせとなる可能性すら生じています。
このような不動産の資産としての特性から、企業内に不動産を抱えていることの理由が、まさに2つの意昧で問われているものと思われます。
ひとつは不動産を抱えるリスクという観点から、財務に及ぼす影響という意昧です。
もうひとつは不動産の資産価値がどのように企業収益に関与しているのかという意昧です。
いずれも、現行の取得原価主義会計の下では顕在化しない問題です。
しかし、遊休資産はもとより、事業に供されている不動産であっても、その価値を明確にすることが必要です。
なぜなら、株主の立場から見たとき、投資対象としてのコア事業と、不動産事業あるいは不動産資産とが、混在しており、その価値の中身が不明確であるからです。
これをさらに徹底すれば、別々の企業に分離し、投資対象としてそれぞれを独立させることになるでしょう。
こう考えると、特に上場企業は、株主等に対して、不動産を保有していることの理由を積極的に説明する義務があるといえないでしょうか。
つまり、企業は不動産を保有していることについての挙証責任を負っているということです。
本書では、企業の不動産をめぐる見方に変化が起きつつある今、まず第1部で不動産の資産としての特性やリスク、不動産を資産として抱えていることのコストと事業採算性、保有と賃借との企業にもたらす遣い、といった資産としての特性をできるだけ具体的に考えてみました。
その上で、第2部で企業価値の観点から、保有不動産のリスク・リターンが企業価値に影響を及ぼすことを詳細に説明しました。
保有する不動産をあえてオフバランス化することで、企業価値の創出が可能になることを理論・実務双方の観点からご理解いただけると思います。
特に、オフバランス化の効果だけでなくオフバランスで得たキャッシュの使い道についても、ケーススタディでそのビジョンを示しました。
さらに、第3部で不動産のオフバランス化が認められるための会計上の要件についても、実務に資するよう詳細に説明しました。
オフバランス化のポイントは、不動産の抱えるリスクやリターンが、関与する企業のリスクやリターンと切り離されているかどうかです。
一般事業会社の保有する不動産のオフバランスは、真に第三者に売買されたかどうかを問われ、反対に取得する不動産会社は関与によるオンバランスの可能性を関われるでしょう。
一般事業会社は不動産を利用する者として、その資産利用のコストを中心に事業採算をとらえる。
そして、不動産会社や投資ピークル等不動産を保有するセクターは、管理を最適にする中で不動産のリスクに見合ったリターンを追及する。
一事業不動産をめぐる保有と利用形態はこのようになっていくことにより、株主の立場からも、事業投資と不動産投資という異なるリスク・リターンに対する投資を明確化することが可能となるでしょう。
自社が保有する不動産資産のあり方を考え、企業価値との関係をあらためて見直す機会となり、オフバランス化を含めた不動産の有効活用戦略の策定にお役立ていただければ幸いです。
長らく日本の不動産は、資産として有利であるという意識が定着してきました。
その最大の理由は、物価上昇を上回る値上がりが続き、長期的に見るとほかの資産と比べて有効なインフレヘッジになるというものでした。
誰もがこのことを疑わず、「他の資産以上に土地の価格は上がる」という土地神話は国民に共通の意識であったということができます。
しかし、1991年頃からのバブル崩壊を機に始まった地価の下落は10年以上続き、2005年になって大都市圏の商業地でようやく下げ止まりが確認できたところです。
しかし、下げ止まった2005年の価格水準は1975年頃の地価水準と同じレベルです。
6大都市商業地の地価と株価の1955年から2005年までの変化を示したものです。
大都市の地価は、経済の高度成長期を通じて上昇したあと、過度の価格上昇期待を背景にいわゆるバブルによる急騰がみられ、1991年には1955年の、実に128倍に達していることがわかります。
この間の消費者物価の上昇が5.6倍になっていることから、実質で見るならば、1955年から1991年までの36年間に、6大都市の商業地は23倍程度になったことになります。
同様に1989年のピーク時に実質で約17倍になった株に比べても、いかに土地が有利な資産であったかがわかります。
さらにこの問、土地は毎年物価上昇を上回る値上がりが続き、しかし、バブルの崩壊で株価や土地価格の急激な下落が始まり、特に地価の下落は著しく、2005年の地価は1990年から9割近く下落し、これで土地の含み益のかなりの部分が吹き飛びました。
この間の株価の下落が3割強ですから、資産目的の不動産保有の有利性は大きく減少してしまいました。
このような状況の中、『平成18年版土地白書』によると、上場企業を中心とした保有資産の見直しゃ、バブル期に取得した土地の処分が進展し、企業の土地に対する意識にも変化がみられます。
1993年には7割の企業が、土地・建物について「今後、所有が有利」と見ていましたが、この割合が徐々に下がり、ここ数年では4割前後で推移しています。
国民の意識も同様で、「土地は預貯金や株式などに比べて有利な資産」と思う者の割合は3割強で推移しており、1993年の半分の水準となっています。
バブルとその崩壊を通じて不動産もほかの資産同様、値上がりすることもあれば値下がりすることもあることが認識されるようになった今、資産目的での不動産保有に積極的な意昧があるとすれば、その代表的なものの1つが「不動産はインフレヘッジになる」ことでしょうか。
以下で、不動産が果たしてインフレヘッジに有効であったのかどうかを、バブル期以前、バブルとその崩壊期、そして不動産投資市場の整備が進んだ1990年代後半以降の3期に分けて検証してみます。
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